Εθνική Τράπεζα: Η φορολογία θα κρίνει το μέλλον της κτηματαγοράς το 2015

Χαμηλότερα θα πρέπει να βάλει τον πήχη ως προς τα έσοδα από την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων το νέο οικονομικό επιτελείο αν και εφόσον θέλει να ανέβει- έστω και λίγο- η εγχώρια κτηματαγορά. Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ, όπως έχει εξαγγελθεί με αντικατάσταση από τον ΦΜΑΠ, δεν θα πρέπει να επιδιώκει ισοδύναμο οικονομικό αποτέλεσμα γιατί θα επιβαρύνει παραπάνω τους κατόχους μεσαίας ιδιοκτησίας και θα επιτείνει το πρόβλημα, ενώ, επιπλέον, θα πρέπει να υπάρχει διαφοροποίηση των συντελεστών φορολόγησης αναλόγως της χρήσης των ακινήτων (ιδιοχρησιμοποιούμενο, κενό, μισθωμένο) και να συνοδεύεται από νέες αντικειμενικές αξίες.

Στην άποψη αυτή, όπως εκφράστηκε το περασμένο Σάββατο κατά την εκδήλωση του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής για την εγχώρια αγορά ακινήτων, από τον κ. Γιάννη Γόρδιο, εκπρόσωπο της Εθνικής τράπεζας, συγκλίνουν τα στελέχη του κλάδου, τα οποία βλέπουν μεν ότι κλείνει ο πτωτικός κύκλος στην αγορά μετά από έξι χρόνια ύφεσης, δεν προβλέπουν ωστόσο βελτίωση του κλίματος αν δεν υπάρξει ορθολογικότερη πολιτική στο κομμάτι της φορολογίας. «Σε διαφορετική περίπτωση η πτώση της κτηματαγοράς θα συνεχιστεί με ανυπολόγιστες συνέπειες στην οικονομία της χώρας, γιατί το όφελος από τους φόρους θα είναι ελάχιστο σε σχέση με τη ζημιά που θα προκαλείται από τις απώλειες στις αξίες των ακινήτων», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Γόρδιος.

«Οι αγοραπωλησίες το 2014 κινήθηκαν σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Εστω κι αν δεν υπάρχουν ασφαλή στατιστικά στοιχεία, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που αφορούν εκτιμήσεις ακινήτων για τραπεζικούς σκοπούς αναφέρουν 16.331 εκτιμήσεις για το 2014 (χωρίς να αφορούν όλες τις πράξεις χρηματοδότηση αγοραπωλησιών ακινήτων, αλλά και άλλων εργασιών- πρόσθετη εξασφάλιση, ανέγερση, αποπεράτωση κλπ). Όμως σημαντικός αριθμός αγοραπωλησιών πραγματοποιείται με μετρητά. Με βάση έμμεσα στοιχεία και εκτιμήσεις παραγόντων της αγοράς οι αγοραπωλησίες εκτιμάται ότι κυμαίνονται μεταξύ 10.000 – 15.000».

Όπως επισημάνθηκε στην ημερίδα του ΕΛΙΕ, η καταγραφείσα πτώση από την Τράπεζα της Ελλάδος για το 2014 ανέρχεται στο 7,5% και αφορά την αγοραία αξία των ακινήτων. Η μεσοσταθμική πτώση από την αρχή της κρίσης στην αγορά κατοικίας όπως την καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος είναι της τάξης του 35% έως 40% ανάλογα με τη γεωγραφική περιοχή. Η πτώση όμως δεν είναι ισομερής: Μεγαλύτερα ποσοστά πτώσης, της τάξης του 50%, καταγράφονται στα άκρα είτε στις πολύ ακριβές κατοικίες (λόγω φορολόγησης) και στις πολύ φθηνές κατοικίες (λόγω ανυπαρξίας αγοραστών).

Δείκτης Επενδύσεων προς ΑΕΠ στην Ελλάδα (1965 -2015)

Πηγή: Eurobank

«Σε αρκετές περιπτώσεις για νεόδμητα ακίνητα η αγοραία αξία δεν είναι «δίκαιη», με την έννοια ότι δεν καλύπτει το κόστος παραγωγής. Σημειώνεται όμως ότι οι περισσότερες πράξεις, λόγω υπερπροσφοράς και αναγκών των πωλητών λόγω της κρίσης, πραγματοποιούνται στην αξία άμεσης διάθεσης (αναγκαστικής πώλησης)», ανέφερε ο κ. Γόρδιος.
Σε σχέση με τις νέες άδειες οικοδομής, από την μελέτη των στοιχείων της τελευταίας δεκαετίας προκύπτει ότι ουσιαστικά τα τρία τελευταία χρόνια δεν κατασκευάζονται κατοικίες προς πώληση. Η πτώση που καταγράφεται σε σχέση με το 2005 είναι αποκαρδιωτική: Το 2013 εκδόθηκαν άδειες που αντιστοιχούν στο 6,6% σε επίπεδο χώρας και 3,8% στην Αττική σε σχέση με το 2005 που είχαμε το μέγιστο, ενώ και το έτος 2014, με βάση τα στοιχεία δεκαμήνου καταγράφεται νέα πτώση της τάξης του 13% έναντι του 2013 σε όλη τη χώρα (-22,2% για την Αττική σε ετήσια βάση).

Πηγή: Alpha Aστικά Ακίνητα

Η φορολογία

Όπως αναφέρθηκε, ειδικότερα ως προς τη φορολογική πολιτική του τελευταίου έτους (θέσπιση ΕΝΦΙΑ) η μακροπρόθεσμη επένδυση σε γη (κάτι πολύ σύνηθες μέχρι πρόσφατα στην ελληνική πραγματικότητα) καθίσταται απαγορευτική. Οι ιδιοκτήτες κενής γης εντός σχεδίου, ειδικά σε ακριβές περιοχές όπως τα νότια προάστια, το 2013 και το 2014 αποκόμισαν τραυματική εμπειρία εξαιτίας των φόρων που κλήθηκαν να πληρώσουν.
Παρά τα παραπάνω αρνητικά στοιχεία, με δεδομένα: α) το κλείσιμο το πτωτικού κύκλου της οικονομίας της χώρας και την έναρξη του ανοδικού κύκλου, β) τη μεγάλη πτώση μέχρι σήμερα των τιμών που οδηγεί σε αρκετές περιπτώσεις σε μη «δίκαιες» αξίες, «η πρόβλεψη με τις μεγαλύτερες πιθανότητες είναι ότι η αγορά το 2015 και τα αμέσως επόμενα έτη θα κινηθεί ελαφρά πτωτικά με τάσεις σταθεροποίησης, με μικρή άνοδο του αριθμού των πράξεων», ανέφερε ο κ. Γόρδιος.
«Βέβαια, λόγω της μεγάλης προσφοράς, θα συνεχίσει να είναι μία αγορά των μεγάλων ευκαιριών. Προϋπόθεση όμως για την παραπάνω πρόβλεψη είναι η αλλαγή της φορολογικής πολιτικής για τα ακίνητα (τόσο σε άμεση φορολογία, όσο και ως τεκμήριο εισοδήματος) σε ορθολογική κατεύθυνση».

Τα χαρακτηριστικά της κτηματαγοράς
Ως προς τα χαρακτηριστικά της αγοράς, όπως αυτά καταγράφηκαν καθόλη τη διάρκεια του 2014, μείωση παρατηρήθηκε, κατά κανόνα, και στα ενοίκια, ενώ σε όποιες πόλεις υπήρχαν κατά την έναρξη της κρίσης πολλά απούλητα νεόδμητα διαμερίσματα, εκεί σημειώθηκαν και οι μεγαλύτερες μειώσεις τιμών
Αυτή την στιγμή, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι εν δυνάμει πωλητές, αλλά υπάρχει πλήρης σχεδόν ανυπαρξία αγοραστών και αυτό οφείλεται:
-Στην υπέρμετρη φορολογία της ακίνητης περιουσίας
-Στην υψηλή ανεργία
-Στη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών
-Στην ανυπαρξία δανείων από τράπεζες
-Στην κακή ψυχολογία και στην απώλεια φωτός στο βάθος του… τούνελ
Ένα σημείο που πρέπει επίσης να προσεχθεί είναι ότι πολλές κατοικίες παραμένουν κενές διότι:
•Πολλοί ξένοι που δούλευαν στην Ελλάδα έχουν φύγει
•Πολλοί Ελληνες μετανάστευσαν σε αναζήτηση εργασίας
•Πολλοί νέοι επιστρέφουν στο σπίτι των γονέων, λόγω οικονομικής αδυναμίας
•Παρατηρείται- και λόγω της κρίσης- μείωση γεννήσεων.
Συμπέρασμα; Περισσεύουν πολλές χιλιάδες τετραγωνικών μέτρων σπιτιών.
Το ίδιο συμβαίνει στα γραφεία και καταστήματα όπου έχουν κλείσει ή συρρικνωθεί χιλιάδες επιχειρήσεις. Ωστόσο, αυτή την στιγμή, ειδικότερα στα καταστήματα του κέντρου της Αθήνας παρατηρούνται οι εξής τάσεις για μισθώσεις:
•Σημειώνονται μισθώσεις σε κεντρικούς δρόμους
•Αυξημένη πληρότητα σε σχέση με το 2013
•Ανοίγει η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και μη σημείων
•Αυξημένο ενδιαφέρον από διεθνείς εταιρείες