Ένα ισχυρό φορολογικό «φρένο» στην αγορά κατοικιών από πολίτες τρίτων χωρών επιχειρεί να βάλει η νέα ρύθμιση, ανεβάζοντας τον φόρο μεταβίβασης από το 3% στο 15%. Η παρέμβαση αφορά αποκλειστικά κατοικίες και έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία σημαντικό τμήμα των ξένων κεφαλαίων που κατευθύνονται στην ελληνική κτηματαγορά προέρχεται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Η αλλαγή αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα εάν συνδυαστεί με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την προέλευση των επενδυτών. Τουρκία, Ελβετία, Χονγκ Κονγκ, Ισραήλ και Ηνωμένες Πολιτείες βρίσκονται ψηλά στη λίστα των χωρών εκτός ΕΕ από τις οποίες εισρέουν κεφάλαια για ελληνικά ακίνητα, ενώ σημαντική παρουσία καταγράφουν επίσης τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα.
Η φιλοσοφία της παρέμβασης συνδέεται άμεσα με το στεγαστικό πρόβλημα. Η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες από το εξωτερικό θεωρείται ένας από τους παράγοντες που ενισχύουν τις τιμές και περιορίζουν την πρόσβαση των μονίμων κατοίκων στη στέγη.
Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας. Μαζί με την εισφορά υπέρ των δήμων, η πραγματική επιβάρυνση φτάνει στο 3,09%.
Με τη νέα ρύθμιση, για την αγορά κατοικίας από πολίτες τρίτων χωρών που δεν εμπίπτουν στις προβλεπόμενες εξαιρέσεις, ο συντελεστής εκτοξεύεται στο 15% και στο 15,45% μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων.
Πρακτικά, πρόκειται για πενταπλασιασμό του φόρου.
Για παράδειγμα, σε μία κατοικία φορολογητέας αξίας 250.000 ευρώ, ο σημερινός φόρος μαζί με την εισφορά διαμορφώνεται περίπου στα 7.725 ευρώ. Με συντελεστή 15,45%, η επιβάρυνση ανεβαίνει στα 38.625 ευρώ. Η διαφορά φτάνει δηλαδή τα 30.900 ευρώ.
Σε κατοικία αξίας 500.000 ευρώ, αντίστοιχα, η συνολική επιβάρυνση από περίπου 15.450 ευρώ σήμερα ανεβαίνει στα 77.250 ευρώ, δημιουργώντας πρόσθετο κόστος 61.800 ευρώ για τον αγοραστή.
Ποιους αφορά και ποιοι εξαιρούνται
Η αύξηση δεν αφορά κάθε ξένο που αγοράζει ακίνητο στην Ελλάδα.
Ο νέος συντελεστής εφαρμόζεται στην αγορά κατοικιών από φυσικά πρόσωπα που δεν είναι Έλληνες, ομογενείς, πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν ανήκουν στις ειδικές κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών που καλύπτονται από το υφιστάμενο πλαίσιο.
Στις εξαιρούμενες κατηγορίες περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, καθώς και κάτοχοι άδειας διαμονής δεύτερης γενιάς.
Κρίσιμη λεπτομέρεια είναι επίσης ότι η αύξηση του φόρου δεν αφορά επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων, αλλά μόνο κατοικίες.
Πάνω από 1,2 δισ. ευρώ από χώρες εκτός ΕΕ
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποκαλύπτουν το μέγεθος της αγοράς που επηρεάζεται.
Οι συνολικές καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,056 δισ. ευρώ, έναντι 2,750 δισ. ευρώ το 2024 και 2,133 δισ. ευρώ το 2023.
Από τα κεφάλαια του 2025, περίπου 1,217 δισ. ευρώ προήλθαν από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Με βάση τα φορολογικά στοιχεία, εκτιμάται ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ από αυτές τις επενδύσεις αφορούσαν κατοικίες.
Με άλλα λόγια, η νέα φορολογία στρέφεται σε ένα τμήμα της κτηματαγοράς που μόνο το 2025 προσέλκυσε εκατοντάδες εκατομμύρια ευρώ.
